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「只租不買」時代來了 政府住宅政策該見風轉舵
新聞發佈時間:2016/11/19 10:17:55 pm
       

撰文=黃崇哲(攝影=林煒凱)

過去一年多以來不動產市場交易的急凍,除了讓大量的房仲業與建築業同感寒冬外,更讓台北市、高雄市多件公有地招售或招租案,在轟轟烈烈的招商後,砍價流標數次後仍乏人問津。

此波價格走勢翻轉,有人歸咎於豪宅稅、房地稅的調漲,但更多人認為是不動產景氣循環的波動,在緩步下跌後仍能期待下一波段的起漲。不過,卻也有人開始擔心,這次將是台灣房市泡沫化的起點,後續所引發的房價崩盤或金融機構系統性風險等,將對目前已經欲振乏力的台灣經濟,再來一次重大的打擊。

還好,從去年迄今,除零星建商跳票外,尚未有連鎖骨牌效應發展,觀察「法拍屋」的數量,截至目前也未見爆量量增情形。整個不動產的價格,雖量能大縮,但價格走低的速度卻也相當緩步,除了顯示售屋者不急著拋售,也代表投資客仍能承擔等待成本的增加,如此稍緩了各界對於泡沫發展的擔心。

驚人「房價所得比」,年輕人買不起房

只是,雖然房市沒有崩盤,但面對少子化高齡化的人口結構,以及驚人的「房價所得比(房價/所得)」,對於台灣未來的住宅市場可能帶來的影響,值得關注。因為如果觀察日本,卻已經可以看到世代間因為經濟結構變遷而影響住宅市場結構的痕跡。

日本在1990年代經歷了泡沫經濟,在「土地不會貶值」的土地神話催化下,房地產的在大幅飆漲到令人咋舌的水準後。只是其後,隨著日本經濟的失落廿年而持續盤整,整整從1992到2012年,整個市區土地價格指數一路走低,住宅區的部份只有榮景的一半不到,而商業區的部份更只剩下四分之一。

不追求自有房,只求安穩生活

在這樣的走勢下,出現了兩個土地泡沫有關的世代,一個是在高點承接不動產的泡沫世代,當房價市值跌到低於貸款額度時,每月只得辛酸的繳付泡沫水準的房貸;而另一個則是在這時間出社會的新鮮人,作為泡沫後的世代,在這20年間所面對的房價是持續下滑的走勢時,忽然覺醒,房子應該是拿來住的,而不是拿來投資,更不是能夠炒作的標的,因為就如同汽車一般,一旦購置就是面臨折舊的開始,而少有資本利得暴漲的機會。

尤其是公共建設所帶來持續性的填海造陸與新成屋出籠,新的區位、新的住宅推陳出新,讓這個時期的年輕人不再追求自有房舍,而以良好而穩定的居住空間為主要標的。對照台灣目前高達七成的房屋自有率,日本已經就如同德國、英國一般,都已經有了四成左右的租屋比例,由市場提供在可以負擔的水準下所需要的住宅空間。

泡沫化將至,以日本為借鏡

對台灣而言,日本這部分的經驗特別值得台灣思考。尤其是,過去的房價持續飛漲,讓除了蛋黃區外,各都會的蛋白區也大量開發大型集合住宅;對應之下,為了擔心房價的持續攀升,所以也有相當多的青壯人口將青春的積蓄以及一生的負擔,用以交換一個遮風避雨的住宅之上。只是,當房價的上漲終到極限,大量的空房出籠壓擠了房價,造成購屋者的資產價值開始減少,那種失落感可想而知。

在日本,「土地神話」泡沫破裂造成了泡沫世代,成為失落的一代,而今,台灣接連有房屋稅、地價稅大漲的打擊,加上手中實質資產價值快速縮水,我們是不是也會出現像日本一樣的結果,讓年輕人變成土地泡沫的最大受害者?同樣創造出更為失落的一代?

應針對住宅需求面貌調整住宅政策

對於即將面臨持續不振房市的社會新鮮人而言,不同於過去習慣的購屋補助,市場上需要有一個更為健全的租屋管理機制,是政策上必須加以規劃引導之處。而針對特用住宅的需要,如老人住宅、單身住宅、青年住宅等,都需要經由政府政策,由政府公辦或引導民間廠商提供,以滿足社會上不願購屋者的住宅空間需求,而不應再局限於過去國宅、軍宅等興建銷售的方式。

但房價的平緩走穩,對整體經濟仍有機會看到正面的效益。過去幾年間,由於不動產獲利可觀,加上遺產稅減免所帶來台資回流,讓投資不動產成為報酬最高的項目,連帶也帶動租金上漲,讓經營事業利潤分派於土地生產要素的比重過高,侵蝕了工資與股利報酬。而今,期待不動產價格能夠回穩,可以降低資本利得預期,同時若能配合不動產證券化等工具,將不動產報酬平穩化,則可能重新創造出產業發展的全新動能。

釋放閉鎖的不動產資金以活絡經濟

雖經濟成長率不夠亮麗,但對於四分之一人口為65歲以上老人的日本,當前的經濟表現與社會發展程度已是相當難得,都有賴於持續的內需創造以及都市改造。而台灣,如果能夠釋放過去幾年閉鎖在不動產上面的資金與動能,針對住宅需求面貌改變下及早因應準備,或許也能為逐步高齡化的人口結構找到新的產業春天。
原發文處:http://ppt.cc/21Y34