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矽谷房租戰爭
新聞發佈時間:2016/11/06 10:06:42 am
       

工商時報【吳慧珍】

矽谷的公寓租金飆漲讓當地居民不堪負荷,租客組織推動租金管制,但招致房東反彈,發動宣傳攻勢抗衡,強調增加供給才是唯一解決之道。

■Soaring apartment costs in Silicon Valley are fueling popular support for an idea bitterly opposed by many landlords in America's technology capital: rent controls.

11月8日是美國總統大選日,不過舊金山灣區部分城市居民在當天還有另一項重任,就是投票表決是否實施租金管制,該措施一旦上路後,現有租客的租金漲幅將和通膨率掛勾連動。

租客組織、工會及教會團體挨家挨戶敲門,竭力遊說支持管制租金的措施,以免公寓住戶被飛漲的房租壓得喘不過氣。

這群人的努力沒有白費,在他們積極奔走下,矽谷與東灣(East Bay)奧克蘭附近的5座城市居民,11月8日將表決要不要進行租金管制,這5座中小型城市包括谷歌總部山景城(Mountain View)、伯林格姆(Burlingame)、聖馬提歐(San Mateo)、阿拉米達(Alameda)和列治文(Richmond)。

租金漲幅設限聲浪起

提案要求現有公寓房客的租金漲幅須設限,每年只能漲幾個百分點,而且房客搬離後,租金要隨市場行情重新調整。

支持者承認控管租金的手段無法解決現狀,但聲稱這麼做對現今的租屋客還是有幫助。在聖馬提歐發起租金管制案表決的「灣區行動信心」(Faith in Action Bay Area)執行董事馬丁尼茲(Jennifer Martinez)表示:「我們獲得大力支持,因為大家都深感痛苦。」

蘋果、臉書科技大廠過去幾年來大舉招兵買馬,矽谷科技人大量湧入灣區,導致聖荷西(San Jose)、東帕洛阿爾托(East Palo Alto)等城市陷入住房供應吃緊的窘境,房租水漲船高。

因此歸根究柢,無非是矽谷開出那麼多職缺,灣區的住房數量卻無法滿足這些蜂擁而至的謀職者。2008到2015年間,矽谷核心地帶的4個郡增加40萬工作機會,然同時期發出的新屋營建許可僅8.6萬張。

據研究機構Axiometrics資料,過去5年來,聖荷西地區一般公寓租金躍增37%,以致月租漲到2,700美元以上。很多服務業勞工及教師不堪房租驚驚漲,被迫搬到離工作地較遠的地方居住,無論房東、房客或決策者一致同意,這是個棘手難解的問題。

管制壓低房租 房東不認同

然房東和不動產經紀商也非省油的燈,灑錢發動密集的文宣與電視廣告攻勢,對抗房客組織倡議的立法控管租金。房地產業猛打的訊息是:管制租金無助於壓低房租,這類舉措非但起不了作用,反倒妨礙新屋供給,增加供給才是解決需求的唯一之道。

房東組織加州公寓協會(CAA)執行長巴農(Thomas Bannon)指出:「我們這麼積極投入宣傳就是要告訴大家,為何租金管制不是可行的解決辦法。」

他坦承這是吃力不討好的工作,民調顯示民眾支持管制租金的居多,不過CAA斥資做宣傳讓大眾更了解該協會的立場後,應該能翻轉民意。

經濟學家亦多批評立法管制租金無濟於事,受惠的反而是高收入族群。沒有訂立排富條款,經濟優渥的公寓租客只要續租好幾年,即能享受低廉租金的甜頭。加州大學柏克萊分校哈斯商學院經濟學家帕默(Christopher Palmer)表示,「管制租金未必能幫到最需要幫助的人,」這類約束也不利房地產優化及整體房價。
原發文處:http://ppt.cc/DpNC1