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Q4交易!北市商辦買賣陷膠著、租賃相對夯
新聞發佈時間:2016/01/08 09:57:01 am
       

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,北市商辦2015年第4季交易表現,由於買賣雙方價格認知差距大,買賣市場陷膠著,而租賃市場熱度則大於買賣市場,買賣交易量持續探底,租賃案件數量則增加,隨著租賃火熱,各商圈租金價格也些微調漲,價格及租金漲跌幅度不大,市場尚在等待撥雲見日、情勢明朗的時刻。由於企業以租代買,因此本季平均售價小跌至85.6萬,毛租金資本化率受惠租金上揚,連兩季上漲,微增至2.36%,平均租金來到2,126元,空置率則下降至9.32%。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,2016年房地合一正式上路,總統大選也將於1月份塵埃落定,且央行連兩次降息後,持有者資金壓力小,出現恐慌性賣壓的機會不高,2016年排除不確定性及利空因素,市場可望逐漸明朗。2016年雖然交易市場冷,但內科廠辦一枝獨秀,價格抗跌、租金上漲,報酬率表現也有所成長,評估2016年仍會維持穩定表現,其餘各商圈經過一年急凍,遞延的交易能量可望出籠。

上季信義世貿商圈新增國泰置地廣場的供給,導致空置率上揚,經過一季的去化,目前空置率回到15.93%,松江南京、南京四五段、復興南京、敦南等區域,空置率也紛紛下降,但受A+商辦供給多、去化慢的影響,平均空置率仍有9.32%,內科廠辦部分空置率相對低僅6.91%,西湖段3.84%,雖較上季高,但是仍是所有商圈中空置率最低者,然而隨著南港建設逐步到位,商場、商辦、飯店陸續啟用,吸引企業進駐南港,未來各商圈仍可能進一步受新一波東移潮的影響。

第四季商辦買賣交易情形,依辦公分級來看,除A+級辦公持平外,各級辦公價格皆小幅下修,反應在商圈行情,各商圈也全數微幅下修,但價格修正幅度不明顯,對照近來商用不動產交易量持續探底,研判就是因買賣雙方對價格認知的落差,使得成交難度加大。

柯宏安表示,央行在12月再度降息,低利率環境下,賣方資金壓力不大,因此大幅降價的意願不高,和買方期待價格有相當程度落差,雙方拉鋸戰造成買賣市場膠著的景況,然而交易量跌,並非表示企業無擴點或搬遷需求,相反許多企業以租代買,等待市場盤整,而持有者在不願讓價出售情況下,也樂於先收租維持基本收益,以時間換取空間,等待價格合適的買方。



買賣雙方的市場氛圍,助漲了租賃市場,第四季商辦租賃熱度上升,除了站前西門、民生敦北等發展較早的商圈,其餘商圈空置率皆下降,租金也呈微幅上揚,第四季信義世貿商圈平均租金已站上2,900元,依趨勢未來將逐步緩升挑戰3,000元;而在廠辦部分,租金再上漲外,因西湖段發展逐漸成熟,空置率低、價格也居內科之冠,且釋出多屬零星散戶供給,部分企業選擇往內科南端的文德、舊宗、潭美段等供給量較多的區域落腳,雖無捷運直接抵達,但價格相對有競爭力,因此西湖段及文德段本季空置率呈此消彼漲,但以大內科來看,仍是商辦不敗熱區,租售表現都很穩定。



展望2016年商用不動產市場,少了炒作的氛圍,將以自用基本盤為主要支撐,經濟表現、房屋移轉棟數都可望觸底反彈,隨著變動因素利空出盡,可吸引2015年遞延的買氣,預估交易量將回穩,但在賣方降價意願仍有限的情況下,去化仍須較長時間,欲脫離膠著情勢,就待買賣雙方對價格認知差距拉近,預估商辦2016年交易量將較2015年小幅回升,租金資本化率在價格修正、租金上漲後,可能回到2.5%左右。

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